Maklervertrag
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Whatsapp?
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Kann ein Chatverlauf einen Maklervertrag ersetzen, wenn das Gesetz Textform verlangt? Und wer muss beweisen, dass ein Angehöriger überhaupt für den Eigentümer verhandeln durfte? Das OLG München hat einem Vermittler die Provision von knapp 15.000 Euro versagt.
Eine Wohnung, zwei Brüder und ein Chat
Ein Eigentümer wollte eine Wohnung verkaufen. Sein Bruder ist Immobilienmakler und kümmerte sich um den Verkauf. Er war mit dem späteren Vermittler befreundet. Nach dessen Darstellung vereinbarten beide, dass er einen Käufer suchen sollte. Als Verkaufspreis seien 60.000 Euro festgelegt worden. Was darüber hinaus erzielt werde, sollte abzüglich der Kosten ihm zustehen.
Die Wohnung wurde am 08.12.2023 für 75.000 Euro verkauft. Beim Kaufvertrag vertrat der Bruder den Eigentümer. Der Vermittler verlangte anschließend vom Eigentümer 14.995,90 Euro. Die Absprachen waren über WhatsApp gelaufen. Teilweise schrieb nicht der Vermittler selbst, sondern seine Freundin mit dem Bruder.
Der Eigentümer bestritt alles. Er habe seinem Bruder keine Vollmacht für einen Maklervertrag erteilt. Erster Kontakt mit dem Vermittler sei dessen Rechnung gewesen.
Was verlangt das Gesetz beim Maklervertrag?
Ein Maklervertrag über den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses bedarf nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch der Textform. Textform bedeutet weniger als Schriftform. Eine Unterschrift ist nicht nötig. Erforderlich ist aber eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger, in der die Person des Erklärenden genannt ist. Dauerhaft ist ein Datenträger, wenn der Empfänger die Erklärung speichern und unverändert wiedergeben kann. Fehlt die Form, ist der Vertrag nichtig.
OLG München weist die Berufung zurück
Das Landgericht München I hatte die Klage mit Urteil vom 13.05.2026 abgewiesen (Az. 3 O 13657/25). Das Oberlandesgericht München kündigte mit Beschluss vom 22.10.2026 – Az. 8 U 1651/26 e an, die Berufung ohne mündliche Verhandlung zurückzuweisen. Dieses Verfahren ist für Berufungen vorgesehen, die offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg haben. Der Vermittler äußerte sich dazu nicht. Das OLG München wies die Berufung daraufhin mit zurück.
Warum genügte der WhatsApp-Verlauf nicht?
Am Chat als solchem scheiterte der Vermittler nicht. Das Gericht folgte ihm zunächst in mehreren Punkten. Ein Maklervertrag in Textform brauche kein einheitliches Dokument. Die Erklärungen beider Seiten könnten auf getrennten Datenträgern stehen, etwa in ausgetauschten E-Mails. Auch ein stillschweigender Vertragsschluss sei möglich.
Entscheidend war ein anderer Punkt. Die wesentlichen Bestandteile des Vertrags müssten sich aus den Nachrichten selbst bestimmen lassen. Dazu zählten die Vertragsparteien, der Gegenstand und vor allem die Höhe der Provision. Umstände außerhalb der Nachrichten dürften nur herangezogen werden, wenn der Text selbst einen Anhaltspunkt dafür biete.
Daran fehlte es. Die Nachrichten vom 30.10.2023 und 02.11.2023 enthielten nach Auffassung des Gerichts keine Erklärung zu einer Provision, auch nicht durch Bezugnahme auf frühere Absprachen.
Zu einer Vergütung des Klägers verhalten sich die Nachrichten vielmehr nicht.
Auch einzelne Formulierungen halfen nicht. Der Hinweis, die Kaufnebenkosten würden vom Käufer bezahlt, lasse nicht erkennen, dass damit die geforderte Provision gemeint sei. Die Bemerkung, es handle sich um einen „ähnlichen Case wie in Aalen“, verweise nicht auf ein bestimmtes Vergütungsmodell. Eine Abrechnung aus dem Januar 2024 stamme aus der Zeit nach dem Kaufvertrag und sage nichts über den Vertragsinhalt.
Offen ließ das Gericht ausdrücklich, ob WhatsApp-Nachrichten die Textform überhaupt wahren können. Es merkte allerdings an, dass in keiner Nachricht der Absender genannt war. Der Name erschien nur, weil der Empfänger die Telefonnummer in seinem Adressbuch einem Namen zugeordnet hatte. Diese Bemerkung trägt die Entscheidung nicht. Sie zeigt aber, wo künftige Streitfälle ansetzen könnten.
Durfte der Bruder für den Eigentümer handeln?
Selbst ein formgerechter Vertrag hätte dem Vermittler nicht geholfen. Er konnte nicht beweisen, dass der Bruder den Eigentümer vertreten durfte. Wer sich auf eine Vollmacht beruft, muss nach Auffassung des Gerichts ihre Erteilung und ihren Umfang beweisen.
Der Eigentümer hatte seinem Bruder gesagt, er solle sich um den Verkauf kümmern und das Maximale herausholen. Darin liege keine Vollmacht für einen Maklervertrag mit Dritten. Der Bruder sei selbst Makler. Der Auftrag sei daher so zu verstehen, dass er unentgeltlich selbst einen Käufer finden sollte. Einen Dritten gegen Entgelt einzuschalten, sei davon nicht umfasst.
Der Vermittler behauptete außerdem, der Eigentümer habe ihm bei einem Treffen in einem Café die Vollmacht des Bruders bestätigt. Der Chatverlauf belegte nur eine Verabredung mit dem Bruder. Als Beweis bot der Vermittler seine eigene Vernehmung als Partei an. Das ließ das Gericht nicht zu. Der Eigentümer hatte nicht zugestimmt. Eine Vernehmung von Amts wegen setze voraus, dass die Behauptung bereits einigermaßen wahrscheinlich sei und kein anderes Beweismittel zur Verfügung stehe. Der Vermittler war aber trotz Anordnung seines persönlichen Erscheinens nicht zur Verhandlung vor dem Landgericht gekommen. Und er hatte den befreundeten Bruder, der beim Treffen dabei war, nicht als Zeugen benannt.
Auch eine Haftung nach Rechtsscheingrundsätzen lehnte das Gericht ab. Eine solche Duldungs- oder Anscheinsvollmacht setze in der Regel ein Auftreten von gewisser Dauer und Häufigkeit voraus. Ein einziger früherer Verkauf in Aalen genüge nicht. Dass der Eigentümer den Kaufpreis entgegennahm, sei keine nachträgliche Genehmigung des Maklervertrags.
Gibt es Geld über Umwege?
Nein. Einen Anspruch auf Wertersatz nach Bereicherungsrecht lehnte das Gericht ab. Die Formvorschrift solle eine Vertragspartei schützen. Dieser Schutz würde unterlaufen, wenn der Makler sein Geld auf anderem Weg erhielte. Zudem habe der Eigentümer keine entgeltliche Leistung des Vermittlers angenommen, sondern eine unentgeltliche Hilfe seines Bruders.
Aus denselben Gründen scheiterten eine Provision nach Handelsrecht und ein Aufwendungsersatz als Geschäftsführung ohne Auftrag. Ein schlechthin untragbares Ergebnis sah das Gericht ebenfalls nicht. Es wies darauf hin, dass dem Vermittler unter Umständen ein Anspruch gegen den Bruder zustehe, wenn dieser ohne Vollmacht gehandelt habe.
Fazit
Ein Chat kann einen Vertrag tragen, aber nur mit dem, was tatsächlich darin steht. Wer die Vergütung mündlich oder durch Anspielungen regelt, trägt das Risiko, leer auszugehen.
Kritisch zu sehen ist die Auslegung des Auftrags an den Bruder. Gerade weil er Makler ist, liegt es nicht fern, dass er auch mit anderen Maklern zusammenarbeiten durfte. Das Gericht hat daraus den gegenteiligen Schluss gezogen.
Eine weitere Frage bleibt offen. Muss der Absender im Text einer Messenger-Nachricht genannt sein, oder genügt die Anzeige im Chat? Bejaht ein Gericht das Erste, dürften viele per Chat geschlossene Vereinbarungen formunwirksam sein.
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