Wohnungsfotos

und

Datenschutz.

2. Februar 2026

von

Clemens Pfitzer

Kann ein Immobilienmakler einfach Fotos der bewohnten Wohnung veröffentlichen? Reicht ein bloßes Nicken für die Veröffentlichung von Innenaufnahmen? Das OLG Zweibrücken hat geklärt, wo die datenschutzrechtlichen Grenzen verlaufen und was Makler zwingend beachten müssen.

Datenschutzfallen bei der Immobilienvermarktung

Die Vermarktung von Immobilien lebt von hochwertigen Bildern. Bei dem Verkauf einer noch bewohnten Immobilie werden regelmäßig Innenraumfotos für das Exposé angefertigt. Doch wenn bewohnte Objekte fotografiert werden, geraten Makler schnell in das Visier des Datenschutzrechts, denn solche Bilder sind regelmäßig personenbezogene Daten, da sie Rückschlüsse auf die Lebensumstände der Bewohner zulassen. Der aktuelle Fall vor dem OLG Zweibrücken zeigt, wie Makler mit Auskunftsbegehren und Schadensersatzforderungen umgehen sollten, wenn Mieter ihre Einwilligung plötzlich infrage stellen.

Wenn das Exposé zum Streitfall wird

Ein Immobilienmakler wurde mit dem Verkauf einer Doppelhaushälfte beauftragt. Im Beisein der Mieter machte er Fotos der Innenräume der Wohnung, die später auf Portalen wie „Immoscout“ und in gedruckten Exposés erschienen. Nach der Veröffentlichung fühlten sich die Mieter jedoch „demaskiert“ und forderten umfassende Auskunft über alle gespeicherten Daten sowie ein Schmerzensgeld von mindestens 1.000 EUR. Der Makler löschte daraufhin die Bilder und gab eine Negativauskunft ab – was den Mietern jedoch nicht genügte.

OLG Zweibrücken zu Datenschutz und Immobilienfotos

Mit der Entscheidung des OLG Zweibrücken (Urteil vom 09.12.2025 – Az. 5 U 82/24) konnten die klagenden Mieter nur einen minimalen Erfolg gegen den Makler wegen der Wohnungsfotos für sich verbuchen, unterlagen aber ansonsten weitgehend.

Auskunft über Lichtbilder

Die Maklerin hatte nach Erhalt des Anwaltsbriefs mitgeteilt, dass alle Fotos gelöscht und keine Kopien erstellt worden seien. Das Gericht wertete dies als wirksame Negativauskunft. Entscheidend sei, das eine Auskunft als erfüllt gelte, wenn der Auskunftsgeber den Willen habe, vollständig Auskunft zu erteilen und zwar unabhängig davon, ob sie tatsächlich richtig sei. Das Gericht stellte dabei ausdrücklich fest, dass die Auskunft der Maklerin in Wirklichkeit falsch war (Papierausdrucke des Exposés waren nachweislich an Interessenten ausgegeben worden, und ein Zeuge konnte nicht ausschließen, dass er einen Cloud-Speicher verwendet hatte). An der Erfüllung des Anspruchs ändere das aber grundsätzlich nichts.

Auskunft auch nach Löschung

Soweit weitere Auskünfte begehrt wurde, waren die Mieter erfolgreich, denn die Negativauskunft der Maklerin bezog sich nur auf die Lichtbilder. Sie umfasste nicht die gesamten personenbezogenen Daten der Mieter. Das Gericht betont jedoch, dass bei einem Alleinmaklerauftrag nahezu zwangsläufig auch Name, Vorname und Anschrift der Mieter gespeichert werden. Der sei ein weitergehender Auskunftsanspruch berechtigt. Die Maklerin wurde verurteilt, umfassend Auskunft zu erteilen – unter anderem über welche Daten sie verarbeitet, woher diese stammen, wie lange sie gespeichert werden und ob automatisierte Entscheidungsfindung eingesetzt wird.

Konkludente Einwilligung: Taten sagen mehr als Worte

Trotz des Auskunftsanspruchs war die Datenverarbeitung nach Auffassung des Oberlandesgerichts an sich rechtmäßig. Wer die Mitarbeiter des Maklers in die Wohnung lässt und beim Fotografieren zusieht, wissend, dass die Bilder für den Verkauf bestimmt sind, erteilt eine wirksame Einwilligung durch schlüssiges Verhalten (konkludent). Eine Schriftform ist nicht zwingend erforderlich, die DSGVO verlange lediglich eine eindeutige Willensbekundung.

Zwar habe die Maklerin die Mieter nicht über ihr Widerrufsrecht belehrt, aber dieser Verstoß war nicht ursächlich für den behaupteten Schaden, da die Veröffentlichung selbst von der wirksamen Einwilligung gedeckt war.

Keine Vorgerichtliche Anwaltskosten

Die Mieter hatten zusätzlich vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 766,36 € geltend gemacht. Das OLG lehnte diese aus mehreren Gründen vollständig ab.

Ein Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten erfordere als Voraussetzung einen tatsächlichen Verstoß gegen die DSGVO zum Zeitpunkt der außergerichtlichen Rechtsverfolgung.

Es bestand kein Verzug der Maklerin, da dieser in dem Auskunftsschreiben keine Frist zur Erteilung der Frist gesetzt wurde. Die Auskunft war auch sonst nicht verspätet, da die erteilte Auskunft innerhalb eines Monats erteilt wurde. Zudem lag eine Einwilligung vor und die fehlende Belehrung über das Widerrufsrecht führt nicht zu weiteren begründeten Ansprüchen der klagenden Mieter. Die außergerichtlichen Anwaltskosten seien daher nicht erstattbar.

Was bedeutet das für Makler?

Das Urteil liefert klare Handlungsanweisungen:

• Innenraumfotos bewohnter Immobilien sind personenbezogene Daten. Makler können sich nicht darauf verlassen, dass die bloße Zulassung des Fotografierens eine vollständige Einwilligung darstellt, selbst wenn das Gericht in diesem Fall eine konkludente Einwilligung bejahte.
• Die Belehrung über das Widerrufsrecht nach Art. 7 Abs. 3 S. 3 DSGVO ist zwingend. Eine Unterlassung führt zwar nicht zur Unwirksamkeit der Einwilligung, stellt aber einen eigenständigen DSGVO-Verstoß dar.
• Eine Negativauskunft kann den Auskunftsanspruch erfüllen – aber nur, wenn sie den Gesamtumfang des Auskunftsbegehrens abdeckt. Wer nur über die einen Teil beauskunftet und den Rest der gespeicherten Daten ignoriert, hat den datenschutzrechtlichen Auskunftsanspruch nicht erfüllt.
• Löschung nach Eingang eines Anwaltsbriefs führt nicht automatisch zu einem erweiterten Auskunftsanspruch – es sei denn, es gibt Anhaltspunkte dafür, dass die Löschung gezielt erfolgte, um Auskunftspflichten zu umgehen.

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