Maklervertrag
per Klick
unwirksam.
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Kann ein Maklervertrag trotz Exposé, Besichtigung, Kaufangebot und notarieller Beurkundung komplett unwirksam sein? Und warum spielt ein unscheinbarer Button dabei die Hauptrolle?
Online Maklervertrag
Der Fall wirkt wie ein Alltagsgeschäft: Eine Maklerin bietet ein Einfamilienhaus online an, ein Interessent meldet sich telefonisch, erhält Exposé und Dokumente aus einem CRM-System, klickt die bereitgestellten Links, bestätigt per Häkchen den Erhalt der Unterlagen und vereinbart anschließend eine Besichtigung. Nach einigen Geboten kommt es schließlich zum notariellen Kaufvertrag. Alles wirkt routiniert, effizient – digital eben. Zum Schluss stellt die Maklerin ihre Provision in Rechnung, immerhin knapp 30.000 Euro. Doch der Käufer weigert sich zu zahlen. Sein Argument: Der Maklervertrag sei nie wirksam zustande gekommen.
Was zunächst wie ein taktischer Versuch wirkt, den Provisionsanspruch zu umgehen, mündet in eine klare – und für viele überraschende – Entscheidung: Der Bundesgerichtshof stellt fest, dass der digital geschlossene Maklervertrag von Anfang an unwirksam war, weil die Bestätigungsschaltfläche lediglich mit „Senden“ beschriftet war.
Warum der Button so wichtig ist
Seit Einführung der europäischen Verbraucherrechterichtlinie und ihrer Umsetzung in deutsches Recht müssen digitale Bestellsituationen eindeutig gestaltet sein. Der Gesetzgeber wollte vermeiden, dass Verbraucher aus Versehen kostenpflichtige Verträge schließen. Die Lösung war eine klare, fast schon banal klingende Vorgabe: Wenn ein Vertrag zu einer Zahlung verpflichtet, muss die Schaltfläche, mit der der Verbraucher den Vertrag abschließt, genau darauf hinweisen. Begriffe wie „zahlungspflichtig bestellen“ oder ähnlich eindeutige Formulierungen sind zwingend.
Im Kern geht es um Transparenz und Fairness im Onlinehandel. Der Verbraucher soll auf den ersten Blick verstehen, ob er sich zu einer Zahlung verpflichtet. Dieser Gedanke gilt nicht nur beim Kauf von Waschmaschinen oder Streaming-Abos, sondern überall dort, wo eine kostenpflichtige Leistung beauftragt wird – also auch bei Maklerverträgen.
BGH: Klartext für die digitale Praxis
In seinem Urteil vom 09.10.2025 – Az. I ZR 159/24 entschied der Bundesgerichtshof daher, dass auch ein Maklervertrag ein Vertrag ist, durch den sich der Verbraucher im Sinne der Button-Lösung „zu einer Zahlung verpflichtet“. Das klingt unspektakulär, hat aber enorme Konsequenzen.
Die Maklerin in dem Verfahren nutzte ein onlinebasiertes CRM-System. Damit konnte der Interessent ein Exposé abrufen und per Klick bestätigen, dass er verschiedene Dokumente zur Kenntnis genommen hatte. Der entscheidende Punkt: Die Schaltfläche, mit der die Annahme des Maklervertrags ausgelöst wurde, trug die neutrale Beschriftung „Senden“. Das reicht dem BGH nicht. Aus Sicht des Gerichts muss die Zahlungspflicht so eindeutig hervorgehoben werden, dass Missverständnisse ausgeschlossen sind. Genau das war hier nicht der Fall.
Der Vertrag war deshalb – und das betont der BGH ausdrücklich – endgültig unwirksam. Anders als manche Obergerichte zuvor meint der BGH nicht, dass eine spätere Handlung des Verbrauchers – etwa ein Besichtigungswunsch, ein Kaufangebot oder die Nutzung weiterer Leistungen – den fehlerhaften Vertragsabschluss „heilen“ könne. Die Anforderungen der Button-Lösung lassen keinen Raum für nachträgliches „Drüberhinwegsehen“.
Interessant ist, dass der BGH eine theoretische Möglichkeit der Bestätigung durchaus offenlässt: Ein nachträglicher, bewusster Neuabschluss des Vertrags durch den Verbraucher wäre denkbar. Allerdings müsste auch dieser Neuabschluss die strengen formellen Anforderungen erfüllen. Eine beiläufige E-Mail oder ein unterschriebenes Standardformular genügt eben nicht. Das führt in der Praxis dazu, dass eine wirksame nachträgliche Bestätigung digitaler Maklerverträge nur dann möglich ist, wenn sie ähnlich gestaltet wird wie der ursprüngliche Bestellprozess – mit klarer Hervorhebung der Zahlungspflicht. Das ist realistisch betrachtet selten.
Konsequenzen für Makler, Portale und digitale Dienstleister
Das Urteil hat Auswirkungen, die weit über den Immobilienmarkt hinausreichen. Grundsätzlich betrifft es jeden Unternehmer, der im Internet Dienstleistungen anbietet, für die eine Zahlungspflicht entstehen kann. Die Kernaussage lautet: Wer digitale Geschäftsmodelle einsetzt, muss bei der UX-Gestaltung auch juristische Aspekte berücksichtigen. „Schöne Buttons“ reichen nicht aus – sie müssen rechtssicher sein.
Digitale Prozesse, die über CRM-Systeme, Immobilienportale oder Drittanbieter laufen, müssen sorgfältig geprüft werden. Selbst wenn Softwarehersteller bestimmte Standardtexte vorgeben, liegt die Verantwortung für die korrekte Gestaltung beim Unternehmer. Der BGH hat entschieden, dass ein Makler, der auf ein neutrales „Senden“ setzt, keinen Anspruch auf Provision hat – weder vertraglich noch über das Bereicherungsrecht. Wer sich also auf ein schlecht beschriftetes UI-Element stützt, riskiert, komplett leer auszugehen.
Die Entscheidung ist daher ein Auftrag, die eigenen Prozesse zu überprüfen. Die Button-Lösung gilt überall dort, wo ein Vertrag mit Zahlungspflicht entsteht, auch wenn die Zahlung erst später fällig wird oder vom Eintritt eines Erfolgs abhängt. Betroffen sind Vermittlungs-, Nachweis-, Vergleichs- und Matching-Dienste ebenso wie Marktplätze.
Fazit
Der Fall zeigt, wie schnell digitale Abläufe zu rechtlichen Problemen führen können. Ein einziger Button – zu unpräzise beschriftet – genügte, um einen umfangreichen Maklerprozess ins Leere laufen zu lassen. Der Bundesgerichtshof folgt damit einer Linie, die digitalen Verbraucherschutz konsequent umsetzt und die Verantwortung für übersichtliche, verständliche Prozesse klar bei den Unternehmen verortet.
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